Северное шоссе пустили по частной собственности

17 авг. 2017

Минтрансу придется ответить за строительство новой дороги к «Кошелев-Проекту», стартовавшее за полтора года до проведения торгов

Областной минтранс нарушил процедуру изъятия земельных участков под создание Северного шоссе.

Трасса должна улучшить транспортную доступность новых микрорайонов «Корпорации КОШЕЛЕВ». Строить дорогу на дачных участках физических лиц начали еще до того, как был выпущен приказ о резервации земель. Теперь собственники 10 площадок в суде обязали министерство выплатить компенсацию за захваченные земли. Также из материалов судов следует, что строительство началось задолго до проведения торгов по определению подрядчика - процедура запланирована на зиму. Подобное нарушение может обернуться увольнениями и уголовными делами для чиновников минтранса, позволивших начать работы, говорят юристы.

Еще в 2012 году администрация Самары утвердила в схеме дорожной сети новую магистраль общегородского значения - Северное шоссе. Дорога должна была соединить поселок Красный Пахарь и планируемую магистраль «Центральная». Также чиновники рассчитывали построить улицу Путевую от Красного Пахаря до улицы Олимпийской. С тех пор на территории Красного Пахаря вырос жилой микрорайон на 50 тыс. человек. Это проект «Крутые Ключи», построенный «Корпорацией КОШЕЛЕВ». Сейчас жилая застройка продолжается за пределами Самары, в Волжском районе, где возводится «Кошелев-Парк».

Еще в прошлом году стало понятно, что дорожную сеть Самары придется менять с учетом появления новых микрорайонов. Тогда министерство транспорта и автомобильных дорог региона скорректировало статус Северного шоссе и ул. Путевой до областных дорог. 13 июля под них зарезервировали земли. Следующим этапом должно было стать изъятие территорий, обремененных правами третьих лиц. Проектированием обеих дорог занималось ЗАО «ППСО «АО «Авиакор», входящее в «Корпорацию КОШЕЛЕВ».

Как стало известно «СО», в минтрансе не стали дожидаться, пока земли будут изъяты. Уже в мае 2016 года собственники дачных участков в садоводческом некоммерческом товариществе «Орлов овраг» в Красноглинском районе обнаружили, что по их наделам проложена дорога. Так, как минимум 10 собственников участков под садоводство выяснили, что без их уведомления на площадках уничтожили заборы и насаждения для строительства Северного шоссе.

Приказ о резервации земель под дорогу минтранс подписал только 13 июля 2016 года. Всего под дорогу зарезервировали на три года 96 370 кв. м территорий. Из них в границах Самары находятся 88 408 кв. м, в границах Волжского района - 7962 кв. м. Приказ об изъятии для госнужд недвижимого имущества для строительства первого этапа автомобильной дороги вступил в силу лишь 20 апреля 2017 года. Указывается, что компенсации владельцам должны выплатить из средств областного бюджета в течение соответствующего финансового года.

6 и 7 декабря 2016 года в Красноглинский районный суд поступило 10 исков от владельцев участков. Ответчиками по всем делам стали областной минтранс, мэрия Самары, ЗАО «ППСО «АО «Авиакор» и ООО «Корпорация КОШЕЛЕВ».

Во всех делах собственники активов просили установить границы земельных участков и взыскать компенсации за причиненный материальный ущерб. Так, согласно материалам дела, девять граждан владели садовыми участками площадью 500 кв. м, еще один человек - площадью в 400 кв. м. После того как землевладельцы обнаружили, что их насаждения уничтожили, все они в частном порядке обратились в ООО «Изыскатель», которое провело оценку недвижимости. Судя по всему, это была первая оценка данных дачных участков. Согласно процедуре, оценивать изымаемые земли обязывался минтранс, а собственники могли согласиться на эту цену либо отказаться и перевести процедуру в суд. В ходе судебного разбирательства ущерб дачников оценили в суммы от 121,6 тыс. рублей до 699,8 тыс. рублей. Последняя цена совпадает с кадастровой стоимостью девяти площадок.

Представители ведомства Ивана Пивкина в суде признали, что решение об изъятии было обнародовано в местных СМИ, а обратившимся по «вопросу возможного изъятия имеющихся у них в собственности земельных участков дали разъяснения о необходимости установления границ участков для последующего решения вопроса о выплате компенсации», - отмечается в материалах дела.

В итоге 28 июня этого года Красноглинский районный суд вынес решения по всем 10 делам. Установлено, что изъятие участков произошло без компенсации убытков, причиненных гражданам фактическим лишением имущества. ООО «Регион» провело для суда новую экспертизу по оценке стоимости активов и, так как почти все участки имели равную площадь и вид использования, установило им цену ниже кадастровой стоимости (699,8 тыс. рублей) - в 440 тыс. рублей. Именно такую компенсацию в итоге получили собственники площадок в 500 кв. м. Для участка в 400 кв. м выплату определили в 384,8 тыс. рублей. Оплатить должен минтранс. После получения выплат за гражданами прекращается право собственности на земли. Мэрию Самары, ЗАО «АО «ППСО «Авиакор» и ООО «Корпорация КОШЕЛЕВ» признали в процессе ненадлежащими ответчиками.

В самой «Корпорации КОШЕЛЕВ» утверждают, что к делу компания привлечена ошибочно. «Всего касательно изъятия земельных участков было подано 11 исков. Учитывая, что осуществить юридические действия, связанные с изъятием, поручено министерству транспорта Самарской области, суд пришел к выводу, что именно минтранс является надлежащим ответчиком. ЗАО «ППСО «АО «Авиакор» по этим искам не является надлежащим ответчиком», - сообщили в пресс-службе «Корпорации КОШЕЛЕВ».

Остается неясным, кто именно занимался изъятием и строительством дороги в дачном массиве. Найти в системе «СПАРК-Интерфакс» контракты минтранса по поиску подрядчика для изъятия территорий за 2016-й и 2017 год не удалось.

Подряд на строительство дороги не разыгран до сих пор. По данным плана-графика минтранса региона по закупкам на 2017 год, торги по строительству Северного шоссе начнутся в ноябре 2017 года, а завершатся в декабре. В документе автодорога не разделена на очереди, там отмечено, что она расположена и в Самаре, и в муниципальном районе Волжский. Обозначенная цена контракта для магистрали регионального значения выглядит скромной - 1 млн рублей. Вероятно, она будет скорректирована.

Как подтвердил «СО» министр транспорта и автомобильных дорог Самарской области Иван Пивкин, подряд на строительство Северного шоссе не разыгрывался. «Северное шоссе - магистраль областного значения, соединяющая Московское шоссе и перспективную магистраль «Центральная». Эта дорога нам нужна, будет очередное хордовое соединение - Северное, Ракитовское шоссе и Алма-Атинская, Ташкентская. Каким методом будем строить, определимся позжеподряд объявим или мы, или будет объявлен через программу «Стимул», либо в рамках жилищного строительства. Это будет именно дорога областного значения. О текущем строительстве нам неизвестно, мы же не следователи», - сообщил Пивкин.

Кошелев попросил ускориться

Минтранс могут наказать за нарушение прав собственников земель

Сотрудники минтранса могут попасть в орбиту уголовного дела за самоуправство. Такой вариант ответственности министерства за строительство Северного шоссе еще до изъятия земель под дорогу предсказывают эксперты.

Строительство Северного шоссе, очевидно, направлено на решение транспортных проблем жителей «Крутых Ключей» и «Кошелев-Парка». Несмотря на то, что минтранс, как понятно теперь, еще весной 2016 года пытался ускорить проект, пренебрегая правом собственности горожан, сам Владимир Кошелев считает, что сделано недостаточно. На заседании общественной комиссии по транспорту при комитете по транспорту, автомобильным дорогам, информационным технологиям и связи Самарской губернской думы, прошедшем 12 июля, он публично заявил об этом. Как сказал тогда глава «Корпорации КОШЕЛЕВ», «проект Северного завис в минтрансе, и чиновников нужно поторопить». На мероприятии обсуждалась достигшая своего пика транспортная напряженность новых микрорайонов, вылившаяся в публичное недовольство жителей «Кошелев-Парка». Тогда Владимир Кошелев выступил за создание нового, десятого района Самары, что якобы облегчит дорожное строительство в новых микрорайонах.

Впрочем, эксперты отмечают, что серьезное нарушение прав собственников допустил именно минтранс. Теперь землевладельцы даже могут инициировать возбуждение уголовного дела. «Без компенсации изымаются самовольные постройки или участки, на которые отсутствуют документы либо оформленные с изъянами. Но в случае если собственники владеют землей добросовестно, такие действия неправомерны. Можно ставить вопрос в уголовной плоскости - о самоуправстве. Существует определенный порядок лишения владельца его собственности. Если у людей с оформленными земельными участками изъяли площадки вне суда - это нарушение. С заявлением о привлечении к уголовной ответственности могут выйти те лица, чьи права нарушены. Целесообразно делать это до суда, чтобы создать более полную доказательную базу. Я убежден, что недовольство одних людей или ущемление их прав не должно решаться за счет ущемления прав других людей», - говорит председатель коллегии адвокатов «Струков, Рыбаков и парт-неры» Игорь Струков.

Как отмечает представитель НО «Самарская областная коллегия адвокатов» Анатолий Антонов, в его практике такие дела встречались крайне редко. «Есть процедура изъятия земель для госнужд, и даже если она идет в упрощенном порядке, то отнять у собственника его актив без согласия никто не может. Что касается ответственного за преступление - нужно смотреть, кто по договору должен был освобождать участок. Если это минтранс обязался передать подрядчику под строительство дорогу, то ответственность лежит на нем. Если же изъятие вела привлеченная структура, что начала работы до завершения процедуры, то наказать могут ее. Но судя по тому, что судебные заседания прошли и во всех них надлежащим ответчиком признали минтранс, скорее всего, это его вина», - рассуждает Антонов.

По словам Струкова, если процесс дойдет до возбуждения уголовного дела, то отвечать за нарушение будет конкретное должностное лицо. «Это будет либо тот, кто отдал приказ вести изъятие без компенсации, либо тот, кто этот приказ исполнил. Если нужно провести дорогу и очевидно, что участок огорожен и не заброшен, то органы власти должны сделать необходимые запросы в Росреестр и найти собственника, а не крушить заборы», - сетует эксперт.

По мнению председателя комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самары Алексея Чигенева, начало работ до объявления подряда может отразиться на карьере чиновников, санкционировавших начало работ. «В Самаре случаи старта работ без торгов редки, но случались. Например, такое было в 2013 году, когда в городе строились внутриквартальные дороги. Затем, когда аукционы объявили, выиграли их не те компании, что вели работы. Потерявшие деньги структуры начали требовать компенсаций, это привело к отставке одного из руководителей городских департаментов (Иван Филаретов, бывший руководитель департамента благоустройства и экологии мэрии. - Прим. ред.). Судя по всему, если сейчас работы ведутся, то и заказчик, и исполнитель уверены, что торги в итоге пройдут так, как запланировано. Делать так - очень опасно, это прямое нарушение», - рассуждает эксперт.

Рискуют собственностью

На пути строительства ул. Путевой также встали участки дачников.

В конце весны этого года чиновники раскрыли параметры площадок, которые изымут под вторую и третью очереди автодороги по улице Путевой. Так, под изъятие попадает порядка 500 участков. Основной их массив составляют дачи. Еще 10,7 га земель между железной дорогой и «Крутыми Ключами» зарезервировали под первую очередь дороги. Судя по тому, как минтранс ведет изъятие участков под Северное шоссе и магистраль «Центральная», можно предположить, что нарушения возникнут и касательно земель под ул. Путевую.

В ноябре прошлого года Самарский областной суд вынес решение по апелляционной жалобе по делу от 14 граждан к правительству Самарской области, минтрансу и заинтересованным лицам ЗАО «ППСО «АО «Авиакор», ООО «Областная геодезическая компания». Люди пытались признать недействующим распоряжение правительства об утверждении документации по планировке территории ул. Путевой (первая очередь), а также - приказ о резервации земель под улицу. Истцам не понравилось, что их площадки попали в зону резервации. Как указывали граждане, ППТ был разработан «Авиакором» на основании договора с минтрансом от 15 февраля 2016 года. Однако приказ о подготовке документа ведомство выпустило только 21 марта того же года. Также заявители отметили, что договор на разработку ППТ должен заключаться путем торгов. Но суд отклонил эти тезисы, отметив, что стоимость работ равнялась 100 тыс. рублей - до этой суммы закупки можно осуществлять у единственного поставщика. Документацию же признали законной, так как она согласована всеми надзорными органами.

Доверились Кошелеву

Структуры бизнеса Владимира Кошелева уже не в первый раз участвуют в процессе изъятия земель для госнужд. Процесс выкупа участков также вызывал недовольство у владельцев недвижимости.

В прошлом году начался масштабный процесс изъятия участков, попадающих в границы будущей магистрали «Центральная» в Волжском районе области, а также Красноглинском и Кировском районах Самары. Порядок подразумевает оценку недвижимости и составление проекта соглашения об изъятии. Собственники в течение 90 дней должны согласиться с проектом или отказаться. По истечении трехмесячного срока министерство Ивана Пивкина инициировало подачу исков о принудительном изъятии площадок в районные суды. Тогда и стала известна схема заниженной оценки активов землевладельцев. Субподрядчики, а именно ООО «Первая оценочная компания», оценивали земельные участки и дачные постройки на них значительно дешевле рыночной стоимости. Те собственники, что решили оспорить вердикты оценщиков, сумели выиграть судебные процессы и повысить стоимость своих активов в среднем в 1,5 раза. Сейчас эти процессы продолжаются. Так, 19 апреля минтранс выиграл очередное дело об изъятии в Кировском районном суде. Министерство обязали выплатить собственнице Ежовой М.И. компенсацию за площадку, размер ее не раскрывается.

Интересы чиновников в процессе представляет ООО «Супермаркет недвижимости №1». Компания в 2015 году получила госконтракт по регистрации прав Самарской области на объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для госнужд в целях строительства проспекта Карла Маркса и магистрали «Центральная». Фирма является подразделением «Корпорации КОШЕЛЕВ».

Интерес девелопера в развитии проекта «Центральной» логичен. Северное шоссе призвано соединить пос. Красный Пахарь с магистралью «Центральная». Это должно повысить транспортную доступность построенных на периферии кварталов корпорации.

Поторопились с обещаниями

Несмотря на то, строительство Северного шоссе еще формально не началось, менеджеры «Корпорации КОШЕЛЕВ» уже убеждают покупателей в том, что дорога будет.

Это следует из материалов дела в Самарском областном суде между неким С. Комарчевым и ЗАО «ППСО «АО «Авиакор». Истец безуспешно пытался расторгнуть договор долевого участия с компанией. Как он указывал в суде, при покупке квартиры в офисе застройщика ему сообщили, что очередь будет расположена в 700 метрах от железнодорожной линии, а ко дню сдачи будет готов переезд через железнодорожные пути и трасса в шесть полос. Данные о том, с какой трассой соединится дорога, в материалах дела не раскрываются. Учитывая, что она будет шестиполосной, можно предположить, что это именно Северное шоссе. Дорога, которую сама «Корпорация КОШЕЛЕВ» построила между своими микрорайонами - двухполосная. Сдать квартиру должны были в прошлом декабре. В дальнейшем оказалось, что жилье, купленное Комарчевым, находится на расстоянии 2 км от железнодорожного переезда, а в квартиру можно попасть только по временной дороге из плит, других же дорог возле данной очереди нет. Однако истец подписал договор приемки квартиры, по его словам, до того, как увидел ее. Поэтому оспорить ДДУ ему не удалось. 9 марта 2017 года суд отказал ему в требованиях по апелляционной жалобе.

ЯН САРКИСЯН, руководитель отдела жилой элитной недвижимости ГК «Бизнес Гарант»
С точки зрения цены стоимость 400-500 тысяч рублей за такие участки вполне соответствует рыночной. В наше кризисное время, когда рынок застыл, это нормальная цена, возможно, сами собственники за такую цену и не смогли бы продать площадки. Но так как речь идет об изъятии, наверное, нужно также предусматривать дополнительную компенсацию - ведь там у людей была сложившаяся жизнь, они, вероятно, и не собирались избавляться от этих земель.

МИХАИЛ МИНАЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Визит»
В этих случаях экспертиза проводилась организацией, стоящей на стороне государства, с ее оценками спорить сложно. Но, конечно, не дай бог оказаться собственником недвижимости, которая становится нужна государству. Что касается выкупной цены, то если там были голые участки в поле, то 440 тыс. рублей за 500 кв. м - это слишком дорого. Пустые земли под коттеджные поселки без сетей сейчас продают за 15 тыс. рублей за сотку. Ну а если это все же полноценный дачный массив, где есть летняя вода, протянуто электричество, где люди облагораживали свои участки, то это слишком дешево.

«В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Источник: решения суда Красноглинского района Самары по делам о незаконном изъятии участков под Северное шоссе

«Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения».
Источник: решения суда Красноглинского района Самары по делам о незаконном изъятии участков под Северное шоссе

вернуться в список»